CÓRDOBA

Un hall con tres puertas laberínticas

POR B. L. / M. P. A. / CÓRDOBA

Día 22/01/2013

El deseo parcelista de lograr servicios a toda costa de Urbanismo con el decreto de la Junta puede toparse con caminos complejos, baldíos y exitosos a la larga

El borrador del avance de adaptación del PGOU al decreto de la Junta sobre construcciones ilegales en suelo no urbanizable ha visto la luz. En esa norma autonómica se recoge la categoría de asimilado a régimen de fuera de ordenación (coloquialmente AFO) como una salida para miles de casas. Es una suerte de limbo por el que una construcción no alcanza la legalidad, pero sí se reconoce su ocupación y se le permite lograr servicios básicos -siempre pagados por los propietarios- y ser inscrita en el Registro de la Propiedad. Dicho borrador, avanzado por ABC, debe registrar todas las parcelaciones existentes a día de hoy en suelo no urbanizable y cuya legalización, además, no se recogió en el PGOU vigente de 2001. Son 78 e incluye una docena de la Vega que están tramitando su regularización por una innovación del Plan General. Acumulan 3.887 viviendas.

La expectación ha hecho que muchos de sus propietarios se froten las manos esperando al fin lograr un cierto estatus legal y servicios básicos. Pero no será tan sencillo. Estos dueños abarrotan ahora una suerte de imaginario hall del que esperan dejar por alguna de las tres puertas laberínticas que se abren ante ellos como camino para salir de su ilegalidad. Responden a las tres clases de edificaciones en suelo no urbanizable: agrupación de edificaciones aisladas (38 enclaves con 1.598 viviendas); asentamientos urbanísticos (35 con 2.125 viviendas) y los hábitat rurales diseminados (5 con 164).

La primera de ellas es la que más expectación ha generado entre los parcelistas, ya que sería la vía más directa para obtener la categoría de AFO. Ahora bien, habrá muchos de los propietarios de casas en las agrupaciones aisladas que toquen a la puerta sin que se la abran, y entonces llegará la decepción. Y es que el primer requisito para acogerse a esa figura es que haya prescrito el periodo para restaurar la legalidad vulnerada -en fase de derribo-, que ahora es de seis años. Y no caduca nunca si la edificación se ha levantado en suelo no urbanizable de especial protección. Hay unas 700 edificaciones en esa situación, con lo que parece muy difícil que traspasen el dintel que les dé servicios por esta vía.

Sin embargo, los enclaves situados en terrenos catalogados con carácter rural o natural (CNR), y que no cuenten con esa especial protección, sí traspasarían la puerta. Otra cosa es que logren los servicios básicos. Son 11 parcelaciones con 894 viviendas, mayoritariamente ubicadas en la Sierra. Son las que tienen más abiertas las puertas, siempre y cuando se haya producido la prescripción de la irregularidad para lograr agua, luz y saneamiento. Eso sí, no todos estos casos podrán vislumbrar un camino expedito para ser AFO. Las habrá que lo tendrán muchísimo más complicado.

Cultura, clave

Siete Fincas (450 casas); Virgen de la Cabeza-Pinar de Torrehoria (92) y Cerro Muriano (9) lo tienen todo de cara. Eso sí, como el resto de parcelaciones de la Sierra que aspiren a ser asimilado fuera de ordenación, deberán aprobar un plan de autoprotección contra incendios para tener esa condición.

Otras cuatro parcelaciones se ven afectadas por la existencia en su ámbito de un Lugar de Interés Comunitario (LIC): El Negrete (23 viviendas); El Melgarejo (26); El Jardinito (72) y Las Solanas del Pinar (85). Fuentes de Urbanismo restaron importancia a esta afección e indicaron que al elaborar la adaptación del PGOU al decreto de la Junta, la propia Dirección General de Urbanismo, que debía informar sobre ella, les indicó que existían planos informativos de la UE al respecto, pero no un soporte normativo.

Aún en la Sierra, mucho más complicado es el escenario para Casilla del Aire (38 casas) y La Torrecilla-La Gitana (18). Ambas están incluidas en el ámbito del Plan Especial de Protección de Medina Azahara -incluso a la segunda le afecta la condición de Bien de Interés Cultural (BIC) del yacimiento-. No deberían tener ningún cambio en su situación sin que lo autorizara la Consejería de Cultura, lo que a día de hoy es imposible.

Para completar el listado de agrupaciones edificadas aisladas consideradas como CNR hay que apuntar los casos de Cañuelo Bajo (21 viviendas) y la Atayuela (60). Tendrían que acometer medidas correctoras para eliminar el riesgo de inundación. Sin ellas, no habría declaración AFO. Y normalmente este tipo de obras para evitar desbordamientos son caras.

De vuelta al vestíbulo, los propietarios que tengan sus viviendas en asentamientos urbanísticos da la sensación de que podrán entrar por otra puerta... pero a una salita de espera. El avance existente debe acabar con una revisión del PGOU en la que se determinará entonces cuáles de estos asentamientos podrán subirse al autobús de la regularización y cuáles no, quedando entonces para ellos como último cartucho acogerse al AFO.

Ordenanza flexible

Aquí, habría que ver en qué situación quedan las dos únicas bolsas de suelo con naturaleza de carácter rural o natural entre los asentamientos urbanísticos: Fontanar de Quintos-La Altea (220) y Llanos de la Vega (258). Además, ambos enclaves están considerados como de riesgo de inundación, con lo que cualquier mejora de su situación de ilegalidad pasaría por obras contra las avenidas.

En el hall también aguardan los propietarios que tienen su casa en un hábitat rural diseminado. Tienen su origen en explotaciones agrarias y no son relevantes en el proceso abierto.

Y el vestíbulo se llenará en breve aún más. El gobierno municipal ha decidido dar un impulso al proceso de legalización de parcelas que viene del PGOU de 2001 -incluida una ampliación posterior del mismo paquete- y que no ha logrado culminar la fase de gestión urbanística. Para ello, el Ayuntamiento quiere aplicar la categoría de asimilado a fuera de ordenación (AFO) también a suelo urbano no consolidado y urbanizable; o sea, a las parcelaciones en vías de regularización.

Eso les permitiría dotarse de servicios básicos siempre que tengan aprobados los proyectos de reparcelación y urbanización. Es decir, no tendrían que esperar para contar con agua o luz hasta ejecutar el proyecto de urbanización preceptivo. No en vano, se trata de obras muy costosas y se antoja especialmente complicado que las comunidades de propietarios puedan hacer frente a ellas en medio de la actual crisis. De hecho, ni un solo enclave ha iniciado aún las obras de urbanización. Estamos hablando de 28 parcelaciones (una primera fase de 20 y la ampliación con ocho más) y cerca de 10 millones de metros cuadrados.

Con los vecinos presionando para tener luz o agua en sus parcelas ilegales -las obras deben costearlas ellos-, todo apunta a que de nuevo habrá unanimidad de los grupos políticos para que la futura ordenanza del régimen de AFO permita aplicar esta categoría a los suelos en regularización. Exigir que el proyecto de urbanización esté aprobado previamente busca dos cosas: no desistir del proceso regulatorio y no ejecutar obras para dotarse de servicios de manera anárquica.